Une fois le compromis signé, le vendeur est engagé, l'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter, et la vente peut dépendre de conditions suspensives comme l'obtention d'un prêt. Voici ce que disent les pages officielles de Service Public (vérifiées le 10 avril 2026).
Compromis ou promesse unilatérale : quelle différence ?
- Le compromis de vente (promesse synallagmatique) est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur s'engage à acheter. Le prix et les conditions de la vente sont fixés dès la signature.
- La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre, mais laisse à l'acquéreur la possibilité de décider, dans un délai fixé, s'il souhaite acheter ou non (droit d'option). Pendant ce délai, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ni le vendre à une autre personne.
Le délai de rétractation de l'acquéreur : 10 jours
L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation bénéficie d'un droit de rétractation de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte. La renonciation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le vendeur peut-il se rétracter ? En principe, non
Le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature. Il ne peut pas, en principe, se rétracter. La seule exception concerne le cas où l'acte prévoit lui-même, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.
Les conditions suspensives
Le compromis peut prévoir des conditions suspensives, par exemple l'obtention d'un prêt immobilier, l'obtention d'un certificat d'urbanisme, des travaux à réaliser par le vendeur avant la vente, ou la purge du droit de préemption. Les parties fixent librement le délai pour les réaliser, avec une seule exception : pour la condition d'obtention de prêt, un délai minimal d'un mois est imposé à compter de la signature de l'acte. Si une condition suspensive ne se réalise pas (par exemple, prêt non obtenu), la somme versée est rendue intégralement à l'acquéreur.
Le dépôt de garantie
En principe, l'acquéreur n'a pas à verser d'argent à la signature. Il est toutefois fréquent que le compromis prévoie un dépôt de garantie, qui constitue un acompte, généralement de 10 % du prix de vente d'après Service Public. Il est bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu'à la conclusion de la vente.
- Si la vente se réalise, la somme est déduite du prix de vente.
- Si les conditions suspensives ne se réalisent pas, la somme est rendue intégralement.
- Si l'acquéreur renonce à l'achat, la somme est conservée par le propriétaire.
Dans une promesse unilatérale, la somme versée s'appelle l'indemnité d'immobilisation : elle est en pratique comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente, et un minimum de 5 % est obligatoire quand la promesse dépasse 18 mois.
Qui rédige le compromis ?
Il doit être établi par écrit : acte sous signature privée (rédigé par les parties ou par une agence immobilière), acte contresigné par avocat, ou acte authentique. Quand le vendeur est un particulier, un acte authentique est obligatoire si la durée de validité dépasse 18 mois.
Les délais à connaître
| Délai | Ce que dit Service Public |
|---|---|
| Rétractation de l'acquéreur | 10 jours calendaires à compter de la notification du compromis |
| Conditions suspensives | Fixé librement, sauf le prêt : minimum 1 mois à compter de la signature |
| Signature de l'acte définitif | Fixé librement par les parties (en Alsace-Moselle, 6 mois maximum) |
Source : Service Public, promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis (page vérifiée le 10 avril 2026).
Les documents à réunir avant de signer
Selon les situations, le vendeur présente notamment son titre de propriété, sa pièce d'identité, les plans et autorisations pour une maison, les documents de copropriété pour un appartement, et le dossier des diagnostics techniques, en cours de validité à la date du compromis. Le détail des diagnostics est dans mon article sur les diagnostics obligatoires.
À retenir
Compromis de vente, en bref
- Le vendeur est engagé dès la signature, sauf clause de rétractation ou de dédit prévue dans l'acte.
- L'acquéreur non professionnel peut se rétracter pendant 10 jours calendaires, par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Un prêt non obtenu (condition suspensive) permet de récupérer le dépôt de garantie.
- Le dossier de diagnostics doit être en cours de validité à la date du compromis.
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Questions fréquentes
Combien de temps l'acheteur a-t-il pour se rétracter après le compromis ?
L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte, et la renonciation se notifie au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?
En principe non : le vendeur est définitivement engagé dès la signature. La seule exception est une clause de l'acte qui prévoit une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur. Pour votre situation, demandez conseil à votre notaire.
Qu'est-ce qu'une condition suspensive dans un compromis ?
C'est une condition dont dépend la réalisation de la vente, par exemple l'obtention d'un prêt immobilier, d'un certificat d'urbanisme, des travaux à réaliser par le vendeur avant la vente, ou la purge du droit de préemption. Pour le prêt, un délai minimal d'un mois est imposé à compter de la signature.
Que devient le dépôt de garantie si l'acheteur n'obtient pas son prêt ?
D'après Service Public, si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme versée est rendue intégralement à l'acquéreur.
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Dans un compromis (promesse synallagmatique), le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur s'engage à acheter. Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur est engagé et l'acquéreur décide, dans un délai fixé, d'acheter ou non.
Informations générales, à jour à la date de vérification indiquée, qui ne remplacent pas le conseil d'un notaire pour votre situation. Le contenu s'appuie sur les pages officielles de Service Public citées, lues le 19 septembre 2026.
